加强和规范市区物业管理的建议

近年来，随着城市建设的不断发展，市区新楼盘大量涌现。在业主入住的同时，物业管理开始起步，但由于我市市区物业管理还属于新兴行业，其管理体制、管理模式、管理制度尚不完善，导致业主与物业公司的矛盾和纠纷时有发生。

为加强和规范市区物业管理，市民盟通过调研认为，现在我市物业管理存在的主要问题有：

1、《物业管理条例》规定住宅小区入住率达百分之五十时，应召开业主大会，选举产生业主委员会。由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其它事项。但是从市区小区情况来看，绝大多数小区的物业管理都是由开发商指定的公司，更没有召开业主大会，成立业主委员会。即使少数小区成立了业主委员会，但行使业主委员会权利非常有限，操作起来仍很困难。造成业主委员会与物业管理公司的矛盾也日益增多。

2、所有小区在规划报批时，均要求开发商根据小区规模建设相应的公共配套建筑，如居委会活动室、幼儿园、自行车库等。但是部分开发商或者物业公司在小区交付使用后，未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公用设施的使用用途。如小区幼儿园出租给私人老板，面向社会招生，小区内停车点被开发商或物业公司占有，业主停车需缴费用。

3、现有物业公司的管理存在不少问题。由于没有相应的制度，人员大多为临时拼凑，管理和服务随意性强，公共部位和公共设施损坏不能及时修复，对业主在小区内的人身安全、财产损失概不负责。有的业主对服务不满意拒交物业管理费，业主委员会与物业管理公司之间矛盾比较突出。

4、物业管理公司的服务内容、服务质量、服务费用及专项维修金管理情况不透明，业主无法对其实施监督。

他们建议：1、加大对物业管理条例的宣传力度。要使广大群众了解物业管理的内容、服务项目、收费标准以及自己作为消费者所具有的权利、责任和义务，让业主真正感受到自己是受益者，同时认识到物业管理不仅是管好小区，更是全市城市管理的重要组成部分。从而增强责任感，主动参与并协助做好物业管理工作。

2、加强领导，依法明确物业管理的职能和责任。建立健全行业领导机构，把推进物业管理工作列入政府部门的重要议事日程。理顺物业管理公司与社区、政府、部门的关系，明确权利和责任，克服在管理中的推诿和拖拉现象。

3、城建部门要制定相应的管理办法，规范开发商交接程序，明确公共建设项目。物业管理前期工作由开发商负责。业主委员会成立后，由业主委员会管理，避免将遗留问题转嫁给业主。

4、依法成立业主委员会，对具备条件的小区由政府、街道、社区牵头，及时成立业主委员会，充分发挥业主委员会的作用。

5、加强物业公司管理。采取公开招标方式选择物业管理公司，逐步改变谁开发谁管理和先入为主的垄断局面。在人、财、物和环境管理上，建立各项制度，接受业主委员会的监督。