关于“规范物业管理创建和谐小区”情况调研报告

2008年7月22-23日，市政协副主席王伴青带领市政协港澳台侨委员会委员和部分联系委员对中心城区就“规范物业管理创建和谐小区”情况进行调研，委员实地察看了吉州区的中环小区、一街区小区、市农业局住宅物业托管区，青原区的梅苑小区、天立花园小区的物业管理情况，听取了市房管局和各小区物业管理情况汇报，并进行了座谈，现将有关情况报告如下：

一、中心城区（吉州、青原区）物业管理的基本情况

一是中心城区物业管理现状。据调查了解，中心城区的物业管理行业于1998年在西苑小区成立第一家物业管理服务公司开始起步，十年来，在为业主服务，提供安全、舒适的生活环境，为创建卫生城市、中国优秀旅游城市作了大量工作，取得了明显的社会效益。但就目前中心城区情况来看，还有约60%的住房没有实行物业管理，如房管部门的承租房、单位房改房或单位集资建房、村委会自建小区等。只有个别单位小区委托社区托管。

二是中心城区物业管理发展近况。随着中心城区房产业的发展，极大地改善了中心城区居民的住房条件，同时，又为城市管理提出了一个新的课题--物业管理。目前中心城区注册的物业服务企业43家，其中外地备案企业8家，服务住户4万余户，服务面积约400万平方米，从业人员1100余人，这些服务企业中达到国家二级资质的只有3家（市贸易广场物业服务有限公司、市物业服务有限公司、市西苑小区物业服务中心），取得省级优秀示范小区企业仅有2家（一街区小区、螺湖花园小区），成立业主委员会的只有3个小区（名人花园小区、商务中心小区、中山世纪花园小区），而成立了业主委员会的这3个小区都没有聘请物业服务公司管理，实行业主自治。

三是中心城区物业管理服务性收费情况。物业管理服务收费本着合理、公开、公平以及管理水平相适应的原则，由物业管理企业向所在地物价部门申报批准后再行收费。现在中心城区43家物业管理企业收费标准：多层每平方米0.5元的有6家、0.4-0.48元的有9家、0.3-0.36元的有14家；高层每平方米0.5元-1.00元的有9家；商业每平方米0.3元-2.7元的有18家；别墅每平方米0.5元的有1家；其他（仓库等）每平方米0.5元-2.5元的有6家。

四是中心城区的物业管理均是前期物业管理。由于物业管理企业利小管理难，物业公司不愿对新建的住宅小区实行物业接管，而在房子销售入住后，又必需要有物业管理，房产开发商只好自己组建物业管理企业进行前期物业管理。目前中心城区的前期物业管理模式是：边销售边管理、边服务边收费，物业管理人员由开发商选聘，现时情况下物业服务发生的亏损，全由开发商垫补，支撑着物业管理企业的运营，一旦完成房屋或门面的销售，开发商就会撤离，如果工作没有及时衔接好，势必出现小区物业无人管理， “脏、乱、差”现象就难以避免，这样就会影响城市环境和居民正常生活。据此，后期的物业管理如何跟进的问题，房管部门应引起高度重视，不可小视物业管理的后期工作，做到未雨绸缪。

二、中心城区物业管理存在的问题和困难

1、物业管理企业生存难。大部分小区的开发商和物业管理企业为一家，开发商在销售、售后服务方面所遗留的矛盾（如房屋漏水等）转向物业管理企业；物业管理企业服务水平不高、服务不规范导致业主不满；业主对物业管理企业认识不到位，认为交了物业管理费，小区的大小事情物业管理企业就应全包，否则就不缴费，这些问题的存在，制约了物业管理企业的发展。

2、业主委员会成立难。开发商对成立业主委员会的工作不主动配合。目前情况下开发商和物业管理企业是一家，开发商担心一旦成立了业主委员会后，在物业管理上如果发生了矛盾，业主委员会就有权解聘物业管理企业，势必影响房屋的销售；业主的积极性不高，维权意识不强，没有建立起相应的激励机制。

3、物业管理企业收费难，经营状况差。住宅小区的居民来自各阶层，在行为习惯、消费观念、素质培养上有一个艰难的转变过程，物业管理企业服务质量没跟上，造成中心城区物业管理收费难，又由于收费难从而导致物业管理经营状况差，有的以亏本或降低服务标准来维持现状，物业管理收费同城不同价，收费使用透明度不高，加重了物业管理收费难，形成恶性循环。

三、对中心城区“规范物业管理创建和谐小区”的几点建议

1、按照《吉安市物业管理办法（试行）》，规范中心城区物业管理。市政府物业管理办法颁布后，为规范中心城区物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，发挥了积极作用，是提高和规范全市物业管理服务水平重要的法规依据。同时，有关职能部门和新闻媒体要加大对《吉安市物业管理办法（试行）》的宣传力度，物业管理企业要利用小区的宣传栏、公示栏进行宣传，使业主全面了解《吉安市物业管理办法（试行）》内容，引导业主消除物业管理行政性、福利性服务的旧观念，树立物业管理有偿服务的消费新观念。市房管局对中心城区未实行物业管理的住房，应尽早作出物业管理规划，稳步推进住房全部物业化管理，为中心城区居民提供舒适、卫生、安全的环境。

2、在技工学校或职业学校教学中，增设物业管理专业，以培养物业管理的专门人才。物业管理企业是近几年来兴起的一项服务行业，培养一支较高素质的物业管理从业人员，是经济社会发展的需要。针对中心城区物业管理人才缺乏的实际情况，建议在技工学校或职业学校增设物业管理专业，将管理学、法律知识、水电维修技术、计算机基础、军训、安全保卫知识等列入主要教学课程。培养本地物业管理经营人才，扩大就读学生的就业范围，解决物业管理人才问题。

3、建立有效机制，解决收费难问题。规范物业收费，增加收费透明度，推行资金账目公开，是广大小区居民要求尽快解决的主要问题，房管部门要加强对物业管理企业经常性的业务指导，督促开发商按照规定留足一定比例的经营性用房，以弥补物业管理经费缺口；物价部门在审批物业管理企业收费项目时，根据物业管理档次批复收费标准外，大体应考虑同城同价、本土物业管理企业和区外物业管理企业一视同仁；物业管理是有偿服务，物业管理企业应高度重视公开资金账目，提高物业管理企业盈亏透明度，可以让广大业主了解物业管理的难处，理解支持物业管理企业的工作，提高缴费的自觉性。

4、建立健全业主委员会，实行业主自治。业主委员会是代表和维护居住小区内全体业主合法权益，监督履行责任和义务的群众性自治组织，与物业管理企业是相互制约、相辅相成的鱼水关系，惟有健全业主委员会自治组织，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协助物业管理企业履行物业服务合同。同时业主委员会应密切所在社区的联系，虚心接受社区居委会的指导，争取工作上的支持，充分发挥业主委员会自身自治组织应有作用。

5、开展社区、物管、业主共驻共建活动。物业管理企业和业主自治管理组织纳入社区居委会管理是新形势下城市管理的发展趋势。市房管局和街道办事处对社区、物管、业主共驻共建活动要进行协调和指导，按照各自的职责共同做好物业管理区域内居民的低保、医保、计生、综治等方面的日常工作，逐步摸索出科学管理模式，使小区小社会承担起大服务的责任。物管区内的党员、干部要身体力行做表率，形成方方面面全方位支持社区、物管、业主共驻共建活动，以完善、周到的人性化服务博得广大业主的支持，创建规范、文明、和谐小区。